Садоводы Ярославии 

Ярославский областной союз садоводческих, огороднических некоммерческих объединений

­­

Кадастровая стоимость и Государственный кадастровый учет недвижимого имущества

Кадастровая стоимость


Вопрос 1: Изменилось разрешенное использование земельного участка, но

кадастровая стоимость осталась прежней. Кто должен изменить кадастровую

стоимость? Почему она не изменилась?

Ответ:

В соответствии с действующим законодательством при осуществлении

государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости,включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенномобъекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимостисоответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественныххарактеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение ихкадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости осуществляетсяфилиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации в порядке,установленном Минэкономразвития России, на основе результатов определениякадастровой стоимости, полученных при проведении последней государственнойкадастровой оценки.

В отношении земельных участков такой порядок установлен Методическими

указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельныхучастков и существующих земельных участков в случаях изменения категорииземель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельногоучастка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222(далее – Методические указания № 222).

Реализация механизмов определения кадастровой стоимости, заложенных

в Методических указаниях № 222, предполагает возможность однозначного

отнесения земельного участка к виду использования (группе видов

использования)по его разрешенному использованию и наличие в акте об утверждениирезультатов определения кадастровой стоимости удельных показателейкадастровой стоимости земель, необходимых для проведения расчетов.

При отсутствии возможности отнесения земельного участка к виду использования(группе видов использования) по его разрешенному использованию, а такжеотсутствие утвержденных удельных показателей кадастровой стоимости земель,расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости произведен быть не может.

Кроме того, согласно пункту 2.3.8 Методических указаний № 222 в случае

изменения вида разрешенного использования земельного участка в пределах

одной группы его кадастровая стоимость не изменяется.


Вопрос 2: Я собираюсь оспаривать кадастровую стоимость в комиссии по

рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обязательно ли прилагать к отчету об определении рыночной стоимости объектанедвижимости экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертамисаморегулируемой организации оценщиков?

Ответ:

Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ признана утратившей силу нормаФедерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации», предусматривавшая необходимость предоставления вкомиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровойстоимости (далее – комиссия) положительного экспертного заключения набумажном носителе и в форме электронного документа на отчет об определениирыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, приложение к подаваемому в комиссию заявлению о пересмотререзультатов определения кадастровой стоимости указанного экспертногозаключения не требуется.


Вопрос 3: Мной получено решение органа кадастрового учета об исправлениитехнической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости овеличине кадастровой стоимости. С какой даты справленная стоимость будетприменяться?

Ответ: В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №

135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае

исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра

недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой

стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством

Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимостисоответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.


Государственный кадастровый учет недвижимого имущества


Вопрос 1: Как снять с кадастрового учета разрушенный дом?

Ответ:

Действующее законодательство предусматривает снятие объектов недвижимости скадастрового учета при их гибели или уничтожении. Для этого необходимообратиться в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" или МФЦ на территории субъектаРоссийской Федерации, где расположен соответствующий объект недвижимости,со следующими документами:

1) заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Такое заявление вправе

представить собственник здания или собственник земельного участка, на

котором был расположен дом, либо его представитель на основании нотариальноудостоверенной доверенности. Бланк заявления можно скачать заранее наофициальном сайте Росреестра или оформить в офисе приема;

2) правоустанавливающие документы на объект недвижимости, подлежащий снятиюс кадастрового учета (только в случае, если права на разрушенный объектвозникли до 01.01.1998 и не зарегистрированы в Едином государственномреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

3) документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;

4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта

недвижимости. Такой акт обследования составляется кадастровым инженером порезультатам осмотра разрушенного дома. Форма акта обследования и требованияк его подготовке утверждены приказом минэкономразвития РФ от 13.12.2010 №627.

В результате проведения учетных действий заявителю или его представителюбудет выдана кадастровая выписка об объекте недвижимости, содержащаявнесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращениисуществования объекта недвижимости.

Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется бесплатно всрок не более 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов органомкадастрового учета.


Вопрос 2: Каким образом необходимо изменить вид разрешенного использованияземельного участка, находящегося в аренде, в случае, если внесены измененияв Классификатор видов разрешенного использования земельных участков?

Ответ:

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации(далее – ЗК РФ) и пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РоссийскойФедерации (далее – ГрК РФ) правовой режим использования земельных участков,а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков ииспользуется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий,сооружений, в том числе предельные (минимальные и (или) максимальные)размеры земельных участков и предельные параметры разрешенногостроительства, реконструкции объектов капитального строительства, а такжеограничения использования земельных участков и объектов капитальногостроительства определяются градостроительным регламентом территориальнойзоны, который устанавливается правилами землепользования и застройки. Всоответствии с подпунктом 3 пункта 22 Порядка ведения Единогогосударственного реестра недвижимости, утвержденного приказомМинэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, сведения о виде разрешенногоиспользования земельного участка вносятся в кадастр недвижимости путемуказания: - установленного вида разрешенного использования – на основаниисоответствующего акта уполномоченного органа с указанием, в том числереквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования; -вида разрешенного использования земельного участка из числа видовразрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и

сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельныйучасток (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны,сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числеобеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок сзаписями реестра границ, или реквизитов решений органов государственнойвласти или органов местного самоуправления об утверждении правилземлепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестреграниц отсутствует запись о соответствующей зоне). Согласно пункту 2 части 1статьи 32 Закона о регистрации органы государственной власти и органыместного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации правдокументы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН) в

случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении

разрешенного использования земельного участка. В соответствии со статей 34Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельныйкодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РоссийскойФедерации»: - использование земельных участков, установленное до дняутверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенногоиспользования земельных участков, признается действительным вне зависимостиот его соответствия указанному классификатору (часть 11); - до 1 января 2020года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправлениягородского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и

застройки в части приведения установленных градостроительным регламентомвидов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами

разрешенного использования земельных участков, предусмотренными

классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Приэтом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правилаземлепользования и застройки, не требуется (часть 12); - по заявлениюправообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенногоиспользования земельного участка классификатору видов разрешенногоиспользования земельных участков уполномоченные на установление илиизменение видов разрешенного использования земельного участка органгосударственной власти или орган местного самоуправления в течение одногомесяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение обустановлении соответствия между разрешенным использованием земельногоучастка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных

участков, установленным классификатором видов разрешенного использованияземельных участков (далее – Решение) (часть 13). Классификатор видовразрешенного использования земельных участков (далее – Классификатор)утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Исходя извышеизложенного следует, что после 24.12.2014 органы местного самоуправленияили органы государственной власти должны устанавливать или изменять видразрешенного использования земельных участков только в соответствии сКлассификатором. Вместе с тем, действующим законодательством предусмотреныкак минимум два способа установления (изменения) вида разрешенногоиспользования: - посредством выбора правообладателем земельного участка изчисла видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительнымрегламентом (при условии распространении действия градостроительногорегламента или установления действия градостроительного регламента); -посредством принятия Решения. Таким образом, по мнению Учреждения, вид

разрешенного использования земельного участка, упомянутого в обращении,

возможно изменить указанными способами. Вместе с тем, Учреждение считаетнеобходимым отметить следующее. Согласно пункту 1 статьи 209 ГражданскогоКодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права владения, пользования ираспоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Всоответствии со статьей 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственникомземельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения ипользования участком на условиях и в пределах, установленным законом илидоговором с собственником. В соответствии со статьей 5 ЗК РФ арендаторыземельных участков – это лица, владеющие и пользующиеся земельными участкамипо договору аренды, договору субаренды. Исходя из положений статей 40 и 41ЗК РФ, арендатор осуществляет следующие права: - использование вустановленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участкеобщераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а такжепруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации; - возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иныхзданий, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка иего разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительныхрегламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических,противопожарных и иных правил, нормативов; - проведение в соответствии сразрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических идругих мелиоративных работ, строительство прудов и иных водных объектов всоответствии с установленными законодательством экологическими,строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; -

осуществление других прав на использование земельного участка,

предусмотренные законодательством. Анализ приведенных норм законодательствасвидетельствует о том, что арендатор не вправе осуществлять распоряжениеарендованным земельным участком, которое в том числе заключается в изменениивида разрешенного использования земельного участка. Таким образом, в целяхизменения вида разрешенного земельного участка, указанного в обращении, ворган регистрации прав должно обратиться лицо, уполномоченное на обращение сзаявлением об осуществлении государственного кадастрового учета (статья 15Закона о регистрации).


Вопрос 3: По какой цене и в какой срок осуществляется межевание земельногоучастка?


Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 35 Федерального закона от 24.07.2007№ 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон) кадастровые работывыполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии сустановленными требованиями договора подряда на выполнение кадастровыхработ, если иное не установлено федеральным законом.В соответствии с частью 1 статьи 36 Закона по договору подряда на выполнениекадастровых работ индивидуальный предприниматель, указанный в статье 32Закона, или юридическое лицо, указанное в статье 33 Закона, обязуетсяобеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ ипередать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ сучетом требований Закона, а заказчик этих работ обязуется принять указанныедокументы и оплатить выполненные кадастровые работы, если иное неустановлено Законом.

При этом согласно части 4 статьи 36 Закона цена подлежащих выполнению

кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение

кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу истановится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с моментаподтверждения ее заказчиком кадастровых работ. Договором подряда навыполнение кадастровых работ может быть предусмотрено обязательствозаказчика уплатить обусловленную договором подряда на выполнение кадастровыхработ цену в полном объеме после осуществления государственного кадастровогоучета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, вотношении которых выполнялись кадастровые работы в соответствии с таким

договором подряда.Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное)кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющихсущественное значение критериев могут устанавливаться субъектами РоссийскойФедерации на период до 1 марта 2018 года (часть 3 статьи 47 Закона).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации

(далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора,а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когдасодержание соответствующего условия предписано законом или иными правовымиактами. Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачиваетсяпо цене, установленной соглашением сторон.

Срок проведения кадастровых работ Законом не регламентированы. Вместе

с тем, указанный срок может быть предусмотрен договором подряда на

выполнение кадастровых работ.

Также сообщаем. На официальном сайте Росреестра винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещен реестр

кадастровых инженеров (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki).


Вопрос 4: Как правильно оформить раздел «Схема расположения сооружения наземельном участке»?

Ответ:

Раздел «Схема расположения сооружения на земельном участке» (далее - Схема)оформляется в соответствии с пунктами 52, 54, 55 Требований к подготовкетехнического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к егоподготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации обобъекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в нейсведений» (далее - Требования к подготовке технического плана).

При этом особо необходимо обратить внимание, что согласно разделу 5

Требований к подготовке технического плана, Схема относится к разделам

графической части для оформления которых, применяются специальные условныезнаки в соответствии с приложением к Требованиям к подготовке техническогоплана.


Вопрос 5: Необходимо ли в акте согласования местоположения границ указыватьреквизиты документов, удостоверяющих личность представителей органовгосударственной власти или органов местного самоуправления, осуществляющихсогласование границ смежных земельных участков?

Ответ:

В установленных законом случаях, местоположение границ земельного участкаподлежит обязательному согласованию, результат которого оформляетсякадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границземельного участка (далее - Акт согласования) на обороте листа графическойчасти межевого плана.


Пунктами 83 и 84 Требований к подготовке межевого плана установлены правилаподготовки Акта согласования.


Указанные нормы не содержат положений, позволяющих не указывать в Актесогласования реквизиты документов, удостоверяющих личность представителейорганов государственной власти или органов местного самоуправления.



Вопрос 6: Какое количество Актов согласования необходимо оформить при

выполнении кадастровых работ в связи с исправлением реестровой ошибки в

местоположении границ земельного участка, если в результате проведения

кадастровых работ уточнены только общие границы смежного земельного участкаи уточняемого земельного участка?

Ответ:

В соответствии с пунктом 82 Требований к подготовке межевого плана,

утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N2 921 «Обутверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к егоподготовке» (далее - Требования к подготовке межевого плана) в случае, еслимежевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнениюместоположения границ земельного участка (земельных участков) или врезультате кадастровых работ по образованию земельных участков уточненоместоположение границ смежных земельных участков, на обороте чертежаоформляется Акт согласования местоположения границ земельного участка(далее - Акт согласования).

В результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ несколькихсмежных земельных участков количество Актов согласования должносоответствовать количеству уточняемых земельных участков.

Также частью 2 статьи 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О

государственной регистрации недвижимости» установлено, что если при

государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения частиграниц земельного участка, которая одновременно является общей (смежной)частью границ других земельных участков, и (или) изменением площадиземельного участка .' требуется внесение изменений в сведения, содержащиесяв Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН), о смежных с нимземельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлениемгосударственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения всведения, содержащиеся в ЕГРН, о местоположении границ (частей границ) иплощади указанных смежных земельных участков. При этом представлениедополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений всведениях, содержащихся в ЕГРН, в отношении указанных смежных земельныхучастков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельныхучастков считается согласованным только при наличии в Акте согласованияличных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.


Таким образом, если в результате проведения кадастровых работ уточнены

только общие границы смежного земельного участка и земельного участка -

объекта кадастровых работ, подготовка отдельного Акта согласования не

требуется.



Вопрос 7: Как перевести земельный участок из одной категории в другую?


Ответ:


Пунктом 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –

Земельный кодекс) установлено:


- перевод земель, находящихся в собственности субъектов Российской

Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в

муниципальной собственности, осуществляется органами исполнительной властисубъектов Российской Федерации;


- перевод земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихсяв частной собственности, если это земли сельскохозяйственного назначенияосуществляется органами исполнительной власти субъектов РоссийскойФедерации.


Пунктом 3 статьи 8 Земельного кодекса установлено, что нарушение

установленного Земельным кодексом, федеральными законами порядка переводаземель из одной категории в другую является основанием признаниянедействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их изодной категории в другую.


Дополнительно отмечаем, что особенности перевода земель из одной категории вдругую установлены Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводеземель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон опереводе земель).


В соответствии с положениями статьи 14 Закона о переводе в случае, если

категория земель указана не в документах государственного кадастра

недвижимости, а в правоустанавливающих документах на земельные участки илидокументах, удостоверяющих права на землю, внесение изменений в ГКН и в ЕГРПосуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельныеучастки или документов, удостоверяющих права на землю, по заявлениямправообладателей земельных участков.


Если категория земель не указана в документах ГКН, правоустанавливающих

документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на

землю, принимается решение органа местного самоуправления городского округаили муниципального района об отнесении земельного участка к землямопределенной категории в зависимости от цели использования, для которой онпредоставлялся.


Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежатотнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов – копределенной категории земель в зависимости от документально подтвержденногофактического использования земельного участка.